Selvsalg: Kan man sælge bolig uden mægler?
Ja, du kan sagtens sælge din bolig uden mægler. Men selvsalg er sjældent den nemme genvej, mange forestiller sig – det kræver tid, overblik og koster typisk 20.000–40.000 kr. i dokumentation, juridisk hjælp og markedsføring.
Denne e-mail adresse bliver beskyttet mod spambots. Du skal have JavaScript aktiveret for at vise den.
Sidst opdateret: 07/10-2025Mange boligejere tror, at et selvsalg automatisk betyder store besparelser. Men virkeligheden er mere nuanceret.
Du slipper for mæglersalæret, men skal selv håndtere prissætning, fremvisninger, dokumentation og juridiske forhold – opgaver, der både koster penge og ikke mindst tid.
Gå direkte til afsnit:
Fordele og ulemper ved selvsalg | Er din bolig egnet til selvsalg? | Hvad koster selvsalg? | Selvsalg eller mægler – hvad er bedst? | Hvornår er selvsalg en god ide? | Ofte stillede spørgsmål om selvsalg
Hvad er selvsalg?
Selvsalg betyder, at du som privatperson sælger din bolig uden hjælp fra en ejendomsmægler.
Mange vælger selvsalg for at spare mæglersalæret, som typisk ligger mellem 40.000 og 100.000 kr. afhængigt af boligtype og beliggenhed. Men selvom du springer mægleren over, er der stadig en række omkostninger forbundet med salget.
Det anbefales kraftigt at bruge en boligadvokat ved selvsalg. En advokat kan udarbejde og gennemgå købsaftalen, håndtere tinglysning og sikre, at alle juridiske forhold er i orden.
Det koster typisk 10.000–12.000 kr., men giver dig dækning via deres ansvarsforsikring, hvis noget går galt.
Et realistisk selvsalg koster ofte mellem 20.000 og 40.000 kr. i dokumentation, rapporter, juridisk bistand og markedsføring. Prisen afhænger af, hvor meget du selv klarer, og hvor meget du betaler en boligadvokat eller advokat for at håndtere.
Indhent uforpligtende mæglertilbud
Fordele og ulemper ved selvsalg
Fordele ved selvsalg
- Du sparer mæglersalæret: Det er den primære økonomiske fordel. Et almindeligt mæglersalær kan lyde på op mod 100.000 kr. alt efter boligtype, beliggenhed og mæglerfirma.
- Du kan vente med tilstandsrapporten: En tilstandsrapport koster mellem 4.000 og 10.000 kr. og udløber efter seks måneder. Når du bruger en mægler, skal rapporten typisk indhentes med det samme. Ved selvsalg kan du vente til der er en konkret køber i spil.
- Du kan afprøve alternative salgsmetoder: Som privatperson kan du eksempelvis afholde en budrunde eller holde åbent hus med budfrist.
Ulemper ved selvsalg
- Ingen adgang til mæglerens køberkartotek: Mange boliger i Danmark bliver solgt uden nogensinde at blive annonceret online. De bliver solgt til købere i mæglerens kartotek – en ressource, du ikke har adgang til som selvsælger.
- Begrænsede muligheder på boligportaler: Mange store boligportaler kræver, at du sælger gennem en mægler. Dog findes der portaler specifikt for selvsalg, eksempelvis Boliga Selvsalg.
- Ikke alle boliger egner sig til selvsalg: En typisk selvsalgsbolig er attraktiv og bør næsten sælge sig selv. Det gælder ofte ejerlejligheder eller andelsboliger centralt i de største byer. Andelsboliger kan være lettere at sælge selv, fordi foreningen eller administratoren ligger inde med mange af de nødvendige dokumenter, og der ikke er krav om tinglysning.
- Selvsalg er både dyrt og tidskrævende: Du skal selv indhente tilstandsrapporter, el-installationsrapporter, energimærkning, BBR-ejermeddelelse, tingbogsattest, jordforureningsattest og meget mere. Det koster både tid og penge – ofte mellem 20.000 og 40.000 kr. i alt, men det kan svinge endnu mere.
- Risiko for fejlprissætning: Hvis du prissætter din bolig for lavt, kan du tabe hundredtusindvis af kroner. Selv hvis du overvejer selvsalg, kan det være klogt at få en ejendomsmægler til at lave en gratis og uforpligtende salgsvurdering først.
Er din bolig egnet til selvsalg?
Ja, hvis den så godt som sælger sig selv – altså, hvis den ligger i et attraktivt område med høj efterspørgsel.
Kig rundt i dit nabolag eller din opgang. Bliver lignende boliger hurtigt solgt, eller ligger de til salg i lang tid? Hvis der er mange interesserede købere i området, er din bolig sandsynligvis velegnet til selvsalg.
Hvis ikke, så er din bolig heller ikke egnet til et effektivt selvsalg. Du kan også følge nøje med i dit lokale boligmarked på eksempelvis Boligsiden.
Hvilke boligtyper egner sig bedst?
Andelsboliger i større byer egner sig ofte bedst, da de kan være lette at sælge selv. Foreningen ligger inde med mange dokumenter, og der er ikke krav om tinglysning.
Ejerlejligheder i populære områder med højt befolkningstal og stor efterspørgsel sælger også ofte som noget af det hurtigste på det danske marked.
Boliger i områder med lav efterspørgsel kræver typisk en mæglers køberkartotek og markedsføringskompetencer for at finde den rette køber.
Det kan dog være svært selv at vurdere, om din bolig sælger sig selv. De fleste boligejere synes, at lige præcis deres hjem er bedre end andre – men det er ikke sikkert, køberne er enige. En mægler vil være bedre til at give en objektiv vurdering.
Hvad koster selvsalg?
Et realistisk selvsalg koster mellem 20.000 og 40.000 kr. – ikke de 10.000 kr., mange forestiller sig.
Her er et opdateret regnestykke baseret på 2025-priser:
| Gebyr til banken for indfrielse af lån | 4.000 kr. |
| Energimærkning, tilstandsrapport og andre offentlige dokumenter mv. | 12.000 kr. |
| Halvdelen af en ejerskifteforsikring | 8.000 kr. |
| Boligadvokat til juridisk papirarbejde | 10.000 kr. |
| Professionel boligfotograf | 2.500 kr. |
| Markedsføring af bolig på en boligportal | 1.500 kr. |
| Total | 38.000–40.000 kr. |
Hvad der som minimum koster penge
Minimum 10.000–12.000 kr. går til lovpligtig dokumentation som energimærkning, tilstandsrapport, BBR-ejermeddelelse og tingbogsattest. Det er udgifter, du ikke kan forhandle dig ud af.
Men de fleste selvsælgere skal også investere i professionel fotografering, markedsføring og juridisk rådgivning. Uden disse elementer risikerer du, at din bolig ikke bliver solgt – eller bliver solgt for billigt.
Din tid er også en omkostning
Det, der koster mest ved selvsalg, er den tid, du bruger.
Gør op med dig selv, om du reelt har tid til at håndtere fremvisninger, annonceoprettelse, kontakt med interesserede købere og indhentning af dokumenter. Der er en grund til, at det er mæglernes fuldtidsjob.
Hvis du gerne vil spare penge, men ikke har overskud til hele processen, kan en medsalgsordning være en god mellemvej. Her ordner mægleren de juridiske forhold og købsaftalen, mens du selv står for fremvisninger og kontakten med købere.
Selvsalg eller mægler – hvad er bedst?
Vil du spare tid? Vælg en mægler.
Vil du gøre det så billigt som muligt? Overvej selvsalg – men kun hvis din bolig er attraktiv og let at sælge.
Der er ingen tvivl om, at selvsalg kan være billigere end at bruge en ejendomsmægler. Men det betyder ikke, at det altid er den bedste løsning økonomisk.
Når du sælger din bolig selv, skal du selv indhente og samle følgende dokumenter:
- BBR-ejermeddelelse – oplysninger om boligens registrerede data
- Tingbogsattest – dokumentation for ejerforhold og eventuelle hæftelser
- Tilstandsrapport – beskrivelse af boligens stand (udløber efter 6 måneder)
- El-installationsrapport – kontrol af boligens elektriske installationer
- Energimærkning – boligens energieffektivitet
- Ejerskifteforsikring – dækker skjulte fejl og mangler (valgfrit, men anbefalet)
- Købsaftale – juridisk bindende aftale mellem køber og sælger
En boligadvokat kan hjælpe dig med at sikre, at alle dokumenter er i orden, og at købsaftalen er juridisk korrekt.
Risikoen ved forkert prissætning
Hvis du begår en fejl i prissætningen og sælger din bolig for 200.000 kr. under markedsprisen, hvad var så pointen med at spare 40.000 kr. på mæglersalæret?
En professionel mægler har erfaring med at prissætte boliger korrekt og kan ofte opnå en højere salgspris end en privatperson.
Hvis du vælger selvsalg, skal du være sikker på, at du kan sælge din bolig for mindst lige så meget – helst mere – end en mægler kunne.
Hvornår er selvsalg en god idé?
Selvsalg giver mening, hvis:
- Din bolig ligger i et attraktivt område med høj efterspørgsel
- Du har tid og overskud til at håndtere salgsprocessen
- Du er villig til at investere i professionel hjælp til jura og dokumentation
- Du er tryg ved at prissætte og markedsføre din bolig selv
Hvis bare én af disse faktorer ikke passer, kan det være klogere at bruge en mægler – eller vælge en medsalgsordning.
Ofte stillede spørgsmål om selvsalg
Hvad betyder selvsalg?
Selvsalg betyder, at boligejeren selv står for at sælge sin bolig uden at bruge en ejendomsmægler. Det indebærer selv at håndtere markedsføring, fremvisning, forhandling og den juridiske del af salget.
Hvad koster det at selvsælge en bolig?
Et realistisk budget for selvsalg i 2025 ligger mellem 20.000 og 40.000 kr., hvilket inkluderer gebyrer til banken, energimærkning, tilstandsrapport, ejerskifteforsikring, boligadvokat, boligfotograf og annoncering. Selvsalg er derfor ikke så billigt som mange tror.
Hvad er fordelene ved selvsalg?
Fordelene er bl.a. besparelse på mæglerens kommission, større kontrol over salgsprocessen og direkte kontakt med købere. Man kan selv bestemme prisfastsættelse, fremvisning og forhandling.
Hvad er ulemperne ved selvsalg?
Ulemperne inkluderer tidskrævende arbejde, krav til juridisk indsigt, risiko for fejl i salgsprocessen, og at det kan blive dyrere, hvis man har brug for professionel rådgivning som boligadvokat. Desuden kan prissætningen og salget blive vanskeligere uden ekspertise.
Skal jeg have tilstandsrapport, ejerskifteforsikring og andre dokumenter?
Ja, disse dokumenter er vigtige ved bolighandel for at sikre købers og sælgers rettigheder og mindske risikoen for skjulte fejl. Det er også lovpligtigt at have en energimærkning ved salg.
Hvordan sætter jeg prisen på min bolig ved selvsalg?
Det anbefales at tjekke priser på lignende boliger i området via boligportaler, eventuelt bruge en professionel vurdering eller ejendomsmægler til prisrådgivning selvom man sælger selv.
Har jeg brug for en boligadvokat ved selvsalg?
Det er stærkt anbefalet at bruge boligadvokat, især til den juridiske del, da det sikrer, at papirarbejdet er korrekt, og du mindsker risikoen for problemer efter salget. En boligadvokat koster typisk 10.000-12.000 kr.