Selvsalg: Kan man sælge bolig uden mægler?

Kort sagt: Ja, det kan man godt. Men det er ofte dyrere og mere krævende at sælge sin bolig selv, end de fleste tror.

Denne e-mail adresse bliver beskyttet mod spambots. Du skal have JavaScript aktiveret for at vise den.

Sidst opdateret: 28/11-2022

Du har måske hørt udtrykket “selvsalg” før og tænkt, at du kan spare mange penge på ejendomsmæglersalæret.

Det lyder jo dejlig nemt. Tag et par billeder af din bolig. Læg dem op på diverse sociale medier. Læg dem op på et par boligportaler. Vent på, at potentielle købere kontakter dig.

Men selvsalg er en kompliceret proces. Det kræver både tid og overskud i hverdagen. Og så er det bestemt heller ikke gratis – som mange boligsælgere måske tror.

Når du sælger sin bolig privat, er der mange ting at forholde sig til. Og der er både fordele og ulemper ved selvsalg.

Find ud af, hvilke udfordringer du kan løbe ind i, når du sælger uden ejendomsmægler – og hvornår selvgjort er velgjort.

Fordele og ulemper ved selvsalg

Der er både fordele og ulemper ved selvsalg. Hvis du synes, fordelene vejer op for ulemperne, skal du bare kaste dig ud i selvsalg.

Men hvis du bliver mere i tvivl om selvsalg efter at have læst alle ulemperne, skal du måske bare finde dig en kompetent og professionel ejendomsmægler.

Fordele ved selvsalg

• Spar salæret. Den klare fordel ved at sælge uden ejendomsmægler er, at du sparer salæret væk. Et salær kan svinge mellem 20.000 og 100.000 kroner alt afhængig af boligtype og beliggenhed på boligen.
• Spar penge på at indhente tilstandsrapporten én gang ved salg af hus. En tilstandsrapport koster gerne mellem 4.000 og 10.000 kroner at indhente og udløber efter et halvt år. Når du sælger via en mægler, skal du ofte indhente tilstandsrapporten med det samme. Hvis mægleren ikke klarer at sælge din bolig inden for et halvt år, må du indhente den igen. Ved selvsalg kan du i stedet vente med at indhente rapporten til, der faktisk er en potentiel køber i spil.
• Afprøv alternative salgsmetoder. Når du sælger din bolig privat uden mægler, har du muligheden for at anvende lidt alternative salgsmetoder, som en mægler ikke har lov til. Det kan eksempelvis være at have en auktion for din bolig. Det er ikke tilladt for mæglere at gøre, men er lovligt for privatpersoner.

Ulemper ved selvsalg

• Du har ikke tilgang til mæglernes køberkartotek. Statistik fra Boligsiden peger på, at mere end hver tiende bolig solgt i Danmark sælges uden nogensinde at have været publiceret på nettet. De er altså solgt til nogen i mæglerens køberkartotek, som du som selvsælger ikke vil have tilgang til.
• Mange boligportaler kræver, du sælger gennem en mægler. Det kan være sværere som boligsælger at få din private annonce ud til mange mennesker. Flere boligportaler kræver, at du sælger gennem ejendomsmæglere, før du får lov til at vise din bolig gennem portalerne.
• Ikke alle boliger er egnet til selvsalg. En typisk selvsalgsbolig er en, som nærmest sælger sig selv. Det vil sige en attraktiv bolig på en meget attraktiv beliggenhed. Det er oftest ejerlejligheder eller andelsboliger centralt i de største byer i Danmark.
• Selvsalg er overraskende dyrt. Både økonomisk set, men især tidsmæssigt. Ved selvsalg skal du selv indhente samtlige dokumenter vedrørende din bolig. Vi snakker om tilstandsrapporter, el-installationsrapporter, energimærkning, BBR-ejermeddelelse, tingbogsattest, jordforureningsattest og meget mere. Du kan nemt komme til at bruge mellem 10.000 og 20.000 kroner på at indhente dokumenter ved selvsalg.

Er din bolig egnet til selvsalg?

Er du i tvivl om, hvorvidt din bolig er egnet til selvsalg? Prøv at kigge rundt i dit nabolag eller i din opgang. Virker det til, at lignende boliger ligger til salg længe, eller bliver der ofte købt og solgt boliger?

Hvis du bor i en bolig, hvor der er mange interesserede købere, er din bolig meget attraktiv og helt klart egnet til selvsalg.

Det kan selvfølgelig være svært at vurdere, om der er mange potentielle købere i et givent område. Men det stemmer oftest med befolkningsantallet i området.

Det vil sige, at steder med højt befolkningstal oftest har mange købere til din bolig. Fordi der simpelthen bare er flere, som vil bo i netop din by.

Med andre ord: En bolig egnet til selvsalg er en bolig, som næsten sælger sig selv. En bolig, hvor det ikke kræver et stort køberkartotek og mange annoncer.

Det kan dog være svært for privatpersoner selv at vurdere, om deres bolig sælger sig selv. De fleste boligejere tænker jo, at lige præcis deres hjem er lidt bedre end andre boliger.

Men det er slet ikke sikkert, at andre tænker det samme om din bolig. Dét er noget, en mægler højst sandsynligt vil være bedre til at vurdere.

Hvor meget kan du spare ved selvsalg?

Du kan sikkert spare nogle tusinde kroner på et selvsalg. Men folk overvurderer ofte, hvor meget der egentlig er snak om. Der er nemlig stadig mange udgifter ved selvsalg.

Som nævnt sparer du salæret til en ejendomsmægler. Et ejendomsmæglersalær kan være på alt fra 20.000 til 100.000 kroner. Alt afhængig af mægler, boligtype eller beliggenheden på boligen.

Men et selvsalg kan nemt komme til at koste mellem 20.000 og 40.000 kroner. Hvis den perfekte mægler for dig koster 40.000 kroner, er der trods alt ikke meget at spare.

Hvad koster selvsalg?

Et selvsalg koster oftest som minimum 10.000 kroner. Det er ikke et beløb, du kan forhandle dig til eller undgå at betale.

Det er simpelthen bare, hvad det koster at indhente den nødvendige dokumentation og diverse rapporter ved et boligsalg.

Men det er sjældent nok bare at indhente den nødvendige dokumentation ved et selvsalg.

Ofte skal du også investere i markedsføring af boligen, hyre en professionel fotograf til at tage billeder og få professionel rådgivning til alt papirarbejdet fra enten en boligadvokat eller mægler.

Boligfotografering koster nemt et par tusinde kroner, hvis det skal være professionelt. En boligadvokat kan koste mellem 5000 og 15.000 kroner, alt efter hvor meget tid de skal bruge på papirarbejdet ved boligsalget.

Det kan også være, at du ønsker at shine din bolig lidt op før dit selvsalg. Det kan hurtigt blive til 5-10.000 med maling, slibning af gulve og andet.

Du kan derfor nemt komme til at bruge minimum 20.000 eller 40.000 kroner på et selvsalg. Hvis den perfekte mægler for dig koster 40.000 kroner, så er der trods alt ikke meget at spare.

Din tid er kostbar

Dét, som koster mest ved et selvsalg, er tiden, du bruger.

Gør op med dig selv, om du faktisk har tid til at sælge din bolig helt selv. Det sker igen og igen, at folk undervurderer, hvor meget tid de faktisk skal bruge på at få solgt deres bolig.

Om det så gælder fremvisning, oprettelsen af annoncer, kontakt med interesserede købere eller indhentning af relevante dokumenter, så koster det utrolig meget af din tid at sælge en bolig selv. Der er trods alt en grund til, at det er mæglernes fuldtidsjob.

Nogle mæglere tilbyder i dag en medsalgsordning, hvor de ordner de juridiske forhold såsom en købsaftale, mens du selv ordner fremvisningerne og kontakten med potentielle købere – altså hele salgsprocessen.

Selvsalg eller mægler – hvad er bedst?

Vil du spare en masse tid? Så er en mægler det rette.

Vil du gøre det så billigt som muligt? Så kan selvsalg være en god løsning.

Der er ingen tvivl om, at det er billigere at sælge en bolig uden at bruge en ejendomsmægler.

Men bare fordi selvsalg er billigere end en mægler, betyder det ikke, at det er den bedste løsning økonomisk set.

Selvsalg indebærer, at du selv står for at sætte salgsprisen på din bolig. Hvis du begår en fejl dér, kan det være, at du sælger din bolig alt for billigt.

Hvis din bolig sælges for et par hundrede tusinde mindre, end hvad en mægler kunne få for boligen, hvad var så pointen med at sælge den selv og spare nogle tusinde kroner på mæglersalæret?

Hvis du vælger selvsalg, bør du være sikker på, at du kan sælge din bolig for mere end en professionel ejendomsmægler kan.

Der er ingen grund til at bruge meget tid og mange kræfter på at sælge selv, hvis der ingen økonomisk gevinst vil være til slut.

Find en god ejendomsmægler for dig